Kwalificatie van grond als een bouwterrein
Indien door een ondernemer een bouwterrein wordt geleverd in het kader van zijn onderneming, geldt dat in zijn algemeenheid sprake is van een levering die belast is met omzetbelasting. Onder welke omstandigheden sprake is van een fiscaal bouwterrein, volgt uit artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting 1968. Kort gezegd moet het gaan om onbebouwde grond (i) waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden, (ii) ten aanzien waarvan voorzieningen zijn of worden getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond, (iii) in de omgeving waarvan voorzieningen zijn of worden getroffen, of (iv) ter zake waarvan een omgevingsvergunning is verleend. De levering van andere onbebouwde grond (dus zonder de hiervoor bedoelde bijkomstige voorwaarden) is altijd vrijgesteld van BTW; in dat geval zal de verkrijging van die grond veelal wel belast zijn met overdrachtsbelasting. Men kan dan denken aan een weiland, een bloembollenveld of, zoals in de onderhavige zaak, een stuk grond met een kwekerij voor snijbloemen. Pas wanneer onbebouwde grond bestemd wordt om te worden bebouwd, kan sprake zijn van een bouwterrein en is levering belast met omzetbelasting, mits geleverd wordt door een BTW-ondernemer. De bestemming tot bouwterrein moet blijken uit feitelijke en objectieve gegevens, zoals hierboven opgesomd.
Wel of geen bouwterrein in de onderhavige procedure
In de onderhavige procedure van het Hof is een discussie ontstaan tussen belastinginspecteur en de verkoper (de ex-landbouwer) over de vraag of sprake is van een bouwterrein dat door een BTW-ondernemer wordt geleverd. De belastinginspecteur stelde dat verkoper heeft gehandeld als ondernemer en belastingplichtige voor de omzetbelasting, aangezien sprake was van twee bouwpercelen die gelegen waren op een kwekerijperceel en daarbij onderdeel uitmaakten van het ondernemingsvermogen van verkoper. In het geschil stond de vraag centraal of de verkoper bij de levering van het bouwperceel had gehandeld als belastingplichtige voor de omzetbelasting.
Marktdeelnemer of particulier
In de procedure werd aan de hand van een aantal punten beoordeeld onder welke omstandigheden sprake is van een BTW-ondernemer. Bij de beoordeling hiervan speelt een zaak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (ECLI:EU:C:2011:589) een belangrijke rol. Op grond van deze zaak is vastgesteld dat het van doorslaggevend belang is dat een handelaar die handelingen verricht die een economische activiteit vormen, bestempeld kan worden als een BTW-ondernemer. Het aantal en de omvang van een levering is niet van doorslaggevend belang. Overigens is het mogelijk dat een levering van een groot stuk grond door een particuliere marktdeelnemer kan worden verricht, zonder dat die als een BTW-ondernemer wordt aangemerkt. Een loutere uitoefening door de eigenaar van zijn eigendomsrecht wordt op zichzelf niet als economische activiteit beschouwd (ECLI:EU:C:11996:243).
Btw-richtlijn
Een belangrijk handvat om een verkoper te bestempelen als BTW-ondernemer is artikel 9 lid 1 tweede alinea van de zogenaamde Btw-richtlijn. Hierin wordt bepaald wat een economische activiteit is: “alle werkzaamheden van een fabrikant, handelaar of dienstverrichter, met inbegrip van de winning van delfstoffen, de landbouw en de uitoefening van vrije of daarmede gelijkgestelde beroepen. Als economische activiteit wordt in het bijzonder beschouwd de exploitatie van een lichamelijke of onlichamelijke zaak om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen.”
Wanneer een ondernemer voor de verkoop van grond actief bepaalde stappen zet die vallen onder artikel 9 lid 1 van de Btw-richtlijn, is deze richtlijn van toepassing op deze ondernemer. Indien een ondernemer een stuk grond bouwrijp maakt en handelingen verricht die maken dat de grond als bouwterrein kwalificeert, zoals het aanvragen van een bouwvergunning, is het gevolg daarvan dat omzetbelasting is verschuldigd bij de levering van die grond.
Voorbeelden om als belastingplichtige te worden bestempeld voor de omzetbelasting
In deze procedure had verkoper meermaals zelf de gemeente benaderd om het bestemmingsplan te wijzigen. Juist op de uitdrukkelijke wil van de verkoper is de gewenste wijziging van het bestemmingsplan tot stand gekomen. Bovendien had verkoper werkzaamheden verricht die te vergelijken zijn met die van een handelaar en daarom was artikel 9 lid 1 van de Btw-richtlijn van toepassing.
Namelijk het mogelijk maken om woningen te mogen bouwen op het stuk grond. Verkoper had hiervoor een aanvraag gedaan voor de wijziging van het bestemmingsplan. Daarnaast zijn de kassen die op het stuk grond stonden gesloopt en het stuk grond was klaargemaakt voor de woningbouw. Bovendien had verkoper, om zeker te zijn dat op korte termijn de woningbouw kon plaatsvinden, een verkennend bodemonderzoek en planschaderisicoanalyse uitgevoerd. Deze werkzaamheden van verkoper waren niet gebruikelijk voor een particulier. Verkoper heeft getracht om zo gunstig mogelijke omstandigheden te creëren met het oogmerk om het stuk grond snel te kunnen verkopen en dat alles heeft ertoe geleid dat sprake was van een fiscaal bouwterrein én van ondernemerschap voor de omzetbelasting.
Conclusie
De levering van een stuk onbebouwde grond is onder omstandigheden dus belast met omzetbelasting. De levering is alleen dan belast met omzetbelasting als er sprake is van een Btw-ondernemer én sprake is van een (fiscaal) bouwterrein. Per geval dient te worden beoordeeld of sprake is van een (fiscaal) bouwterrein én van een Btw-ondernemer. Makelaars, opgelet dus!
Auteur
Tjitske Nooitgedagt, kandidaat-notaris Vastgoed
[email protected]
