Borgen baart zorgen

17 november 2022- De verkrijging van financiering voor de aankoop van een woning kan enige tijd op zich laten wachten. Een verkoper zal doorgaans van de koper verlangen dat hij eerst een waarborgsom (van 10% van de koopsom) bij de notaris stort (of een bankgarantie) nog vóór de financiering rond is.

Vrijwel iedere koopovereenkomst bevat een boetebeding waarin staat dat als de koper één of meer van zijn verplichtingen niet nakomt, koper aan de verkoper een boete moet betalen van meestal 10% van de koopsom. Een boetebeding dient als prikkel tot nakoming en staat los van een eventuele schadevergoeding. Zowel de verplichting om een waarborgsom te storten als het boetebeding maken onderdeel uit van de standaard NVM koopovereenkomst. Deze bedingen leiden in de praktijk geregeld tot vragen: Wie draagt het risico dat de koper niet op tijd zijn financiering rond krijgt om de waarborgsom te voldoen? Maakt het verschil of de woning inmiddels is verkocht aan een derde (als de verkoop niet doorgaat)? De Rechtbank Gelderland gaf onlangs het antwoord. Wat was er aan de hand?

 

Kopers voldoen niet aan verplichtingen

 

Twee (particuliere) kopers en een (particuliere) verkoper sluiten een koopovereenkomst voor de verkoop van een woning. De kopers krijgen hun financiering niet op tijd rond, waardoor zij blijkbaar niet kunnen voldoen aan de (reeds verlengde) termijn om de waarborgsom van EUR 72.500,- (10% van de koopsom) te storten. De overeenkomst bevat ook een boetebeding, waarin staat dat kopers een boete van 3 promille per dag (tot een maximum van 10%) van de koopsom moeten betalen bij niet nakoming van een of meer verplichtingen uit de koopovereenkomst.

 

De advocaat van de verkoper stuurt de kopers een sommatiebrief en verzoekt hen binnen acht dagen tot nakoming, bij gebreke waarvan hij aanspraak maakt op de boete. Het blijft stil en de waarborgsom wordt niet gestort, waarop de verkoper de koopovereenkomst ontbindt en betaling van de boete vordert. De kopers vragen de verkoper nogmaals om uitstel te verlenen voor het storten van de waarborgsom onder intrekking van de ontbindingsverklaring. De verkoper gaat hier niet in mee en verkoopt de woning aan een derde. Vervolgens begint verkoper een procedure tegen de eerste kopers om de boete te incasseren.

 

Verweer van de kopers

 

In de procedure stellen de kopers dat de verkoper het tweede verzoek tot verlenging van de termijn om de waarborgsom te storten niet had mogen weigeren. De rechtbank denkt daar anders over, de verkoper was immers al een keer akkoord gegaan met uitstel. Verder hebben zij na ontvangst van de sommatiebrief nog acht dagen de tijd gekregen om de waarborgsom te storten en ook daar hebben zij niet aan voldaan. Dat de verkoper vervolgens een koopovereenkomst met een derde heeft gesloten maakt dit niet anders. De termijn voor nakoming was al verstreken en de koopovereenkomst is geldig ontbonden.

 

De kopers richten hun pijlen vervolgens op de verkoper en diens makelaar en stellen dat zij hen onvoldoende zouden hebben voorgelicht over de betekenis en de gevolgen van het boetebeding. De rechtbank maakt hier korte metten mee en overweegt dat een boetebeding gebruikelijk is in dergelijke vastgoedtransactie en duidelijk was verwoord. Het had op weg van de kopers gelegen om zich te laten informeren en adviseren over het beding, dit was niet aan de verkopend makelaar of de verkoper. Tot slot vragen de kopers de rechtbank om de boete te matigen. De rechtbank weegt de belangen van de kopers en verkoper af en neemt daarbij enerzijds in aanmerking dat de woning snel én voor dezelfde koopprijs is verkocht aan een derde en anderzijds dat de kopers veel financieel nadeel zullen ondervinden van de boete. De boete wordt gematigd tot 25% van de overeengekomen boete (EUR 18.125,-). Hier komen de kopers goed weg, aangezien een rechter in beginsel terughoudend moet omgaan met een verzoek tot matiging.

 

Conclusie

 

Kortom, de gevolgen van het niet tijdig storten van de waarborgsom zijn (terecht) voor koper. Indien een (gebruikelijk) boetebeding onderdeel van de koopovereenkomst is, is dus haast geboden om – indien de waarborgsom niet uit eigen middelen kan worden gestort – de financiering op tijd rond te krijgen, zodat de waarborgsom eveneens kan worden gefinancierd. Uiteraard kan in overleg de termijn hiervoor verschoven worden, maar dat hangt af van de bereidwilligheid van verkoper. Tegelijkertijd vragen banken steeds vaker ‘eigen middelen’ en kun je je afvragen of je wel tot aankoop moet overgaan als je 10% van de koopsom niet eens zelf kunt financieren.  

 

Auteur:  Liesbeth van Maaren | advocaat vastgoed en beroepsaansprakelijkheid Dentons

 

Foto Liesbeth van Maaren Senior Associate, Dentons