Sinds 1 januari 2022 kunnen gemeenten kiezen voor opkoopbescherming. Woningen van een bepaalde waarde mogen dan een aantal jaar na verkoop niet worden verhuurd, om zo starters (die een woning zelf willen bewonen) een betere kans te bieden op de woningmarkt. In sommige gevallen kan een vergunning voor verhuur worden verleend, bijvoorbeeld voor verhuur aan familieleden. In de wetgevingspijplijn zit ook nog een wetsvoorstel over dit onderwerp, dat nog verstrekkender is. In het wetsvoorstel Wet nationaal opkoopverbod is namelijk een nationaal verbod voor verhuur van alle woningen opgenomen, ongeacht de gemeente waarin de woningen gelegen zijn. Of en in welke vorm het wetsvoorstel de eindstreep haalt, is op dit moment nog niet bekend. De verwachting is wel dat in het geval van een nationaal opkoopverbod standaard koop- en leveringsaktes hierop zullen worden aangepast (en eenieder hier dus op wordt geattendeerd).

De casus

Terug naar de casus, waar de verkoopmakelaar optrad als bemiddelaar bij verkoop van een in Zeist gelegen woning. De gemeente Zeist maakt sinds 1 juni 2022 gebruik van een regeling die kortgezegd inhoudt dat woningen vanaf die datum gedurende vier jaar na overdracht niet mogen worden verhuurd. De gemeente zou alle makelaars in haar regio hier vooraf per email over hebben geïnformeerd.

Volgens kopers – die zich niet lieten bijstaan door een aankoopmakelaar – was de mogelijkheid van verhuur besproken tijdens de bezichtiging. Dit werd door de makelaar ontkend. Partijen waren het er wel over eens dat er is gesproken over de mogelijkheid dat de dochter van kopers tijdelijk in de woning zou kunnen wonen. De makelaar zou toen gezegd hebben dat dit geen probleem was, omdat dit binnen de vereniging van eigenaren (VVE) was toegestaan. Vervolgens hebben kopers een bod uitgebracht en is dat bod geaccepteerd. Na het sluiten van de koopovereenkomst hebben kopers tegen de verkoper gezegd dat zij pas na hun pensioen in de woning zouden gaan wonen en hun dochter daar tot die tijd zou gaan verblijven. Vervolgens hebben kopers de makelaar gevraagd hen te begeleiden bij de verhuur. De makelaar liet weten dat dit mogelijk was. Na levering heeft de makelaar kopers op de hoogte gesteld van de opkoopbescherming en vergunningsplicht voor verhuur. Volgens kopers zouden zij de woning niet hebben gekocht als zij daarvan op de hoogte waren geweest en dienden vervolgens dus een klacht in.

Kader - BAVAM-polis
Fouten maken is menselijk. Wanneer u een beroepsfout heeft gemaakt, wilt u natuurlijk een goede bescherming tegen de mogelijke financiële gevolgen. Een goede beroepsaansprakelijkheidsverzekering is dan ook absoluut van belang. En dan is er geen betere keuze dan de BAVAM-polis. Lees hier meer over de BAVAM-polis.

De uitspraak

De Raad van Toezicht stelde zichzelf hardop de vraag of de makelaar – juist omdat kopers geen aankoopmakelaar hadden ingeschakeld – kopers niet ook had moeten wijzen op de opkoopbescherming als verhuur niet besproken was, maar gaf daarop geen antwoord. Aangezien de makelaar op de hoogte was dat de dochter van kopers voorlopig in de woning zou gaan wonen en hij (althans zijn medewerker) heeft gezegd dat dit – weliswaar vanuit VVE-perspectief – geen enkel probleem zou opleveren, had hij kopers eveneens op de opkoopbescherming van de gemeente en de vergunningsplicht moeten wijzen. Hij heeft in strijd gehandeld met artikel 1 van de Erecode, waarin staat dat van een makelaar deskundigheid en kwaliteit moet worden verwacht en hij moet voorkomen dat er een onjuist beeld ontstaat.[1] De klacht werd gegrond verklaard en er werd een berisping opgelegd.

Conclusie

De vraag komt op of de Raad een vergelijkbaar oordeel zou hebben geveld als kopers zouden zijn bijgestaan door een aankoopmakelaar. Het is immers bij uitstek de taak van een aankoopmakelaar om zijn opdrachtgever bij te staan in zijn aankoopwensen. In die zin lijkt deze tuchtrechter dus een zogenaamde ‘verzwaarde’ zorgplicht voor een verkoopmakelaar aan te nemen als er geen aankoopmakelaar in het spel is. Of dat terecht is, is nog maar de vraag.

In deze uitspraak wreekt zich dat de verkopend makelaar wel heeft nagedacht over eventuele VVE- regelgeving, maar niet over bestuursrechtelijke implicaties van ingebruikneming door een ander. Het spreekt voor zich dat een aankoopmakelaar daar zonder meer op zou hebben moeten letten, als zijn opdrachtgevers hem/haar goed zouden hebben geïnformeerd over hun bedoeling bij de aankoop.

Uit deze uitspraak volgt dat een verkoopmakelaar er goed aan doet (als hij niet al op de hoogte is) te informeren, althans kopers te adviseren zelf navraag te doen naar gemeentelijke opkoopbescherming en potentiële kopers – ook als de wens voor verhuur niet aan de orde is geweest – daar voor het sluiten van de koopovereenkomst op te wijzen. Het laat zich raden dat het daarbij verstandig is om die mededeling schriftelijk (of per email) vast te leggen, om latere discussie te voorkomen.

RvT West NVM 31 augustus 2023

Auteur
Liesbeth van Maaren, advocaat vastgoed & beroepsaansprakelijkheid bij Dentons

[1] Art. 1 Erecode NVM bepaalt: “Het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur zijn zich bewust van het belang van hun functie in het maatschappelijk verkeer. Zij oefenen deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streven naar kwaliteit in hun dienstverlening. In hun communicatie waken zij voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over hun werkwijze, belangen en positie. Niet naleving van deze Erecode kan worden onderworpen aan de tuchtrechtspraak van de NVM.”.