14 oktober '25 - In koopovereenkomsten voor woningen staat standaard een boetebeding van 10% van de koopsom opgenomen. Dit beding moet partijen aansporen hun verplichtingen na te komen en biedt de wederpartij zekerheid bij wanprestatie. Meestal dekt deze boete de schade van de verkoper, maar wat als dat niet zo is? Kan de verkoper dan het restant nog verhalen op de koper? Die vraag lag voor aan de rechtbank Noord-Holland in een recente uitspraak.
Wat is er aan de hand?
In het kort gaat het om de verkoop van een gemengd object (bedrijfsruimte met wonen). Partijen sluiten in 2022 een koopovereenkomst voor € 755.000 k.k. Kopers storten de waarborgsom niet tijdig waarna de koopovereenkomst door verkopers wordt ontbonden en aanspraak wordt gemaakt op de contractuele boete van € 75.500. In een eerdere procedure heeft de rechtbank die boete toegewezen.
Op 30 juli 2025 staan partijen opnieuw tegenover elkaar in de rechtszaal. De verkopers hebben het pand in 2024 aan een derde verkocht voor € 122.000 minder dan de oorspronkelijke koopprijs en stellen in totaal € 156.000 aan schade te hebben geleden. Omdat de eerder betaalde boete van € 75.500 de schade van verkopers niet volledig dekt, vorderen zij in deze procedure betaling van het resterende bedrag van ongeveer € 83.000.
Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank wijst de aanvullende schadevergoeding gedeeltelijk toe. Dat oordeel motiveert de rechtbank als volgt.
Het wettelijke uitgangspunt is dat een contractuele boete in beginsel in de plaats treedt van de schadevergoeding. Dat betekent dat, zodra een boete is verschuldigd, de schuldeiser in principe géén aanvullende schadevergoeding meer kan vorderen. Deze regel is echter van regelend recht, wat inhoudt dat partijen hier bij overeenkomst van mogen afwijken. In de standaard NVM-koopovereenkomst is zo’n afwijking opgenomen: daarin staat dat de partij die toerekenbaar tekortschiet niet alleen de boete van 10% verschuldigd is, maar ook dat “onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding” geldt. De rechter oordeelt daarom dat de verkopers, ondanks betaling van de boete, ook aanspraak kunnen maken op aanvullende schadevergoeding voor het resterende verlies.
In geval van schadevergoeding geldt dat de benadeelde partij zoveel mogelijk in de situatie moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als de andere partij haar verplichtingen was nagekomen. Het pand werd uiteindelijk verkocht voor € 632.400, wat € 122.600 lager was dan de oorspronkelijke koopprijs van € 755.000, waardoor de verkopers aantoonbare schade leden. De kopers stellen dat deze schade deels aan de verkopers te wijten is, omdat zij het pand voor een lagere verkoopprijs in de markt hebben gezet, maar dat verweer wordt door de rechtbank verworpen.
De rechtbank oordeelt dat de verkopers direct hebben gehandeld, het verkoopadvies van hun makelaar hebben gevolgd en redelijkerwijs mochten instemmen met het enige bod dat in twee jaar tijd is uitgebracht. De totale schade bedraagt circa € 132.000, bestaande uit € 111.000 waardeverlies en € 21.000 extra financieringskosten. Daar staat wel tegenover dat verkopers voorafgaand aan de levering van het pand huurinkomsten hebben ontvangen die van de schade moeten worden afgetrokken. Omdat geen reden tot matiging bestaat, moeten de kopers ongeveer € 56.000 bovenop de reeds betaalde 10%-boete aan de verkopers vergoeden.
Lessen voor de praktijk
Uit deze uitspraak blijkt dat de boetebepaling méér biedt dan alleen een gefixeerde schadevergoeding bij ontbinding: de bepaling laat namelijk ook ruimte voor aanvullende schadevergoeding wanneer de werkelijke schade hoger uitvalt dan de 10%-boete. Als een van de partijen tekortschiet, is het voor de advisering van belang dat de makelaar zich hiervan bewust is. Dat geldt ook als er op verzoek van partijen nog bijzondere boetebepalingen in de koopovereenkomst worden opgenomen.
Zie voor de volledige uitspraak.
Auteur
Daan Drenth, juridisch medewerker bij HEMWOOD
