14 oktober '25 - Het woningtekort is vergeleken met vorig jaar zeer licht gedaald met 0,1% (5000 woningen) maar het tekort is nog steeds erg hoog. Volgens ABF Research bedraagt het woningtekort op dit moment 396.000 woningen. Het zoeken naar woonruimte, via een onderhuur constructie, is dan ook nog steeds erg populair. Welke verzekeringen zijn aan te bevelen voor een onderhuurder?
Onderhuur
Bij onderhuur huur je (een deel van) een gehuurde woonruimte van een andere huurder; de hoofdhuurder. Denk aan een student die een kamer huurt in de huurwoning van iemand anders. Je hebt in dat geval met drie partijen te maken:
- De verhuurder; de eigenaar van de woonruimte;
- De hoofdhuurder; degene die de woning van de eigenaar huurt;
- De onderhuurder; degene die (een deel van) de woonruimte van de hoofdhuurder huurt.
Controleer of verhuren is toegestaan
Als eigenaar van een koopwoning moet je altijd eerst controleren of (onder)verhuurd mag worden. Bij veel hypotheekverstrekkers mag je je woning namelijk niet verhuren als je hypotheek nog loopt. Wil je een koopappartement (onder)verhuren? Dan is het goed te controleren of de VvE daar toestemming voor geeft.
Controleer ook de verzekeringen. Neem contact op met je verzekeringsadviseur of verzekeraar en vraag onder welke voorwaarden (onder)verhuur is toegestaan.
Op de opstal/woonhuisverzekering is verhuur over het algemeen niet of zeer beperkt meeverzekerd. Vaak stellen verzekeraars bij verhuur van je woonhuis aanvullende voorwaarden, bijvoorbeeld aan de verhuurperiode, het aantal kamers dat je verhuurt en het aantal mensen aan wie je mag verhuren. Blijkt het om langdurige verhuur en/of verhuur van meerdere woningen te gaan dan zal er in de meeste gevallen een verzekering voor zakelijke verhuur afgesloten moeten worden.
Zijn er geen bezwaren en wordt aan alle voorwaarden voldaan, dan zal in de huurovereenkomst moeten worden vermeld dat de woonruimte (of een gedeelte daarvan) mag worden onderverhuurd. Ook zal de hoofdhuurder een huurcontract met de onderhuurder tekenen. Er zijn dan dus twee huurcontracten tegelijk actief waarbij drie partijen betrokken zijn.
Verzekeringen
De belangrijkste verzekeringen om af te sluiten bij verhuurde woonruimte zijn;
Opstal/woonhuisverzekering
Hiermee is de schade gedekt aan de woning en alles wat daaraan vastzit. Vaak heb je de keuze tussen een basisdekking en een allriskdekking, afhankelijk van het risico dat je als woningeigenaar wil lopen. De hoofdhuurder en onderhuurder hoeven zelf geen opstal/woonhuisverzekering voor de woonruimte af te sluiten aangezien zij geen eigenaar van de woning zijn.
Inboedelverzekering
Wordt er gemeubileerd verhuurd, dan wil de verhuurder uiteraard dat deze inboedel goed verzekerd is. Dan is het raadzaam te controleren of gemeubileerde verhuur op de particuliere inboedelverzekering is verzekerd. Wanneer de verzekeraar bij gemeubileerde verhuur geen dekking biedt voor de inboedel van de verhuurder is het aan te raden de meubels en spullen tijdelijk ergens anders op te slaan en ongemeubileerd te verhuren.
De hoofdhuurder moet zelf een inboedelverzekering afsluiten voor de spullen die hij of zij in de woonruimte plaatst. Als er vervolgens wordt onderverhuurd, dan kan de verzekeraar extra clausules laten gelden zoals inbraakclausules waarmee bij inbraak extra streng gekeken wordt naar braaksporen van binnen- en buitenaf.
De onderhuurder heeft daarnaast ook een eigen inboedelverzekering nodig om zijn eigen spullen te beschermen die in de woonruimte zijn geplaatst. Deze zijn niet meeverzekerd op de inboedelverzekering van de hoofdhuurder.
Aansprakelijkheidsverzekering voor particulieren (AVP)
Hiermee is de schade gedekt die je per ongeluk aan anderen of hun spullen toebrengt en waarvoor je wettelijk aansprakelijk bent.
Hieronder valt ook de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade aan de (spullen van) huurder. Woon je als verhuurder zelf helemaal niet meer in de woning? Dan is de particuliere aansprakelijkheidsverzekering vaak niet meer van toepassing als je per ongeluk schade aan (de spullen van ) de huurder veroorzaakt. Je hebt dan als verhuurder een aansprakelijkheidsverzekering voor bedrijven (AVB) nodig.
Een AVP is voor de hoofdhuurder en onderhuurder ook aan te bevelen, al is het alleen al voor de gevallen waarin zij aansprakelijk zijn voor schade aan spullen van de verhuurder.
Feit of fabel
De stelling ‘De inboedel van een onderhuurder is verzekerd op de inboedelverzekering van de huurder’ is dus een fabel. Een onderhuurder moet wel degelijk een eigen inboedelverzekering sluiten om zijn eigen inboedel goed te verzekeren.
Het is in ieder geval belangrijk dat alle partijen goed met elkaar communiceren zodat geen hiaten ontstaan in de dekking. Het is ook verstandig bij voorbaat af te spreken hoe er wordt gehandeld bij schade om daar in de toekomst onduidelijkheid en problemen mee te voorkomen.
Auteur
Willem Jonkman, Senior specialist verzekeringstechniek
